ঢাকার আবাসনে নতুন ভাবনা: সবুজ ভবন, কম ব্যয়

ঢাকায় একটি বাসা পাওয়া এখন শুধু মাথা গোঁজার জায়গা খোঁজার বিষয় নয়; এর সঙ্গে জড়িয়ে আছে জীবনযাত্রার ব্যয়, কর্মস্থলে যাতায়াত, বিদ্যুৎ-পানির খরচ, পরিবেশ এবং ভবিষ্যৎ প্রজন্মের জন্য একটি বাসযোগ্য নগর রেখে যাওয়ার প্রশ্ন। কম দামে একটি ফ্ল্যাট কিনলেই আবাসন সাশ্রয়ী হয়ে যায় না। সেই ভবনে বসবাস করতে গিয়ে যদি বিদ্যুৎ বিল বেড়ে যায়, রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয় বাড়ে কিংবা প্রতিদিন কর্মস্থলে যেতে দীর্ঘ সময় ও অতিরিক্ত অর্থ ব্যয় হয়, তাহলে সেই আবাসনের প্রকৃত খরচও বেড়ে যায়।

বুড়িগঙ্গার তীরের একটি বাণিজ্যকেন্দ্র থেকে ধীরে ধীরে ঢাকার বিস্তার আজকের বিশাল মহানগরে। ১৬১০ সালে মোগল বাংলার রাজধানী হওয়ার পর থেকে শহরটি নানা পরিবর্তনের মধ্য দিয়ে এগিয়েছে। স্বাধীন বাংলাদেশের রাজধানী হিসেবে ঢাকা এখন শিক্ষা, কর্মসংস্থান, ব্যবসা-বাণিজ্য ও অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডের প্রধান কেন্দ্র। ফলে প্রতিনিয়ত বাড়ছে মানুষের বসবাসের চাহিদা। এই বাস্তবতায় ঢাকার আবাসন পরিকল্পনায় এখন শুধু বেশি ভবন নির্মাণ নয়, বরং নিরাপদ, পরিবেশবান্ধব, স্বাস্থ্যকর ও দীর্ঘমেয়াদে সাশ্রয়ী আবাসন নিশ্চিত করাই বড় চ্যালেঞ্জ।

৫ অক্টোবর বিশ্ব বসতি দিবস। ২০২৬ সালের প্রতিপাদ্য ‘সবার জন্য পর্যাপ্ত আবাসন’। এই প্রতিপাদ্য আমাদের মনে করিয়ে দেয়, আবাসন মানুষের মৌলিক প্রয়োজনের পাশাপাশি নগর পরিকল্পনা, অর্থনীতি ও পরিবেশের সঙ্গেও গভীরভাবে যুক্ত। তাই ঢাকার আবাসন সংকট মোকাবিলায় সবুজ ও সাশ্রয়ী ভবন নির্মাণের ধারণাকে গুরুত্ব দেওয়ার সময় এসেছে।

আবাসনের সাশ্রয় বিচার করতে শুধু ফ্ল্যাটের বিক্রয়মূল্য বা মাসিক ভাড়া বিবেচনা করলে চলবে না। বিদ্যুৎ, পানি, রক্ষণাবেক্ষণ, মেরামত এবং যাতায়াতের খরচও এর সঙ্গে যুক্ত। কর্মস্থল থেকে অনেক দূরে কম ভাড়ার বাসা নিলে প্রতিদিনের যাতায়াত ব্যয় সেই সাশ্রয়কে অনেকটাই কমিয়ে দিতে পারে। একইভাবে অপরিকল্পিত ভবনে পর্যাপ্ত আলো-বাতাসের ব্যবস্থা না থাকলে অতিরিক্ত শীতাতপ নিয়ন্ত্রণের প্রয়োজন হয়, বাড়ে বিদ্যুৎ বিল।

এ কারণে ভবন নির্মাণের শুরু থেকেই ‘জীবনচক্র ব্যয়’ বিবেচনায় নেওয়া প্রয়োজন। একটি ভবন নির্মাণে কত টাকা খরচ হলো, সেটিই তার পুরো অর্থনৈতিক চিত্র নয়। বরং ভবনটি ব্যবহার করার পরবর্তী ১০, ২০ বা ৩০ বছরে বিদ্যুৎ, পানি, রক্ষণাবেক্ষণ ও মেরামতে কত ব্যয় হবে, সেটিও হিসাবের মধ্যে আনতে হবে।

কম প্রাথমিক ব্যয়ের ভবন সব সময় যে সাশ্রয়ী হবে, এমন নয়। বরং শুরুতেই কিছুটা পরিকল্পিত বিনিয়োগ করে ভবনের শক্তি ও পানি ব্যবহারের দক্ষতা বাড়ানো গেলে দীর্ঘ মেয়াদে পরিবারের ব্যয় কমানো সম্ভব। ওয়ার্ল্ড গ্রিন বিল্ডিং কাউন্সিলের বিভিন্ন গবেষণা পর্যালোচনাতেও সবুজ ভবনের অর্থনৈতিক সম্ভাবনার বিষয়টি উঠে এসেছে।

আমাদের দেশে এখনও অনেকের ধারণা, গ্রিন বিল্ডিং বা পরিবেশবান্ধব ভবন নির্মাণ মানেই বড় অঙ্কের অতিরিক্ত ব্যয়। বাস্তবে সবুজ ভবনের অনেক কার্যকর ব্যবস্থা এমন, যেগুলো নির্মাণের নকশা পর্যায়েই অন্তর্ভুক্ত করা যায় এবং এর জন্য সব সময় ব্যয়বহুল প্রযুক্তির প্রয়োজন হয় না।

ভবনের সঠিক অভিমুখ নির্ধারণ, জানালার যথাযথ বিন্যাস, প্রাকৃতিক আলো ও বাতাসের সর্বোচ্চ ব্যবহার, ছায়া তৈরির ব্যবস্থা এবং স্থানীয়ভাবে সহজলভ্য উপযুক্ত নির্মাণসামগ্রী ব্যবহারের মতো বিষয়গুলো শুরু থেকেই বিবেচনায় নিলে ভবনের কার্যকারিতা বাড়ে। এতে প্রাথমিক পর্যায়ে কিছু বাড়তি বিনিয়োগ হলেও পরবর্তী সময়ে বিদ্যুৎ, পানি ও রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয় কমতে পারে।

তাই সবুজ ভবনকে কেবল পরিবেশ রক্ষার বিষয় হিসেবে দেখলে হবে না। এটি একই সঙ্গে পরিবারের ব্যয় কমানো এবং ভবনের অর্থনৈতিক কার্যকারিতা বাড়ানোর একটি উপায়।

বাংলাদেশের জলবায়ু, দুর্যোগঝুঁকি, স্থানীয় নির্মাণসামগ্রী এবং আর্থসামাজিক বাস্তবতা বিবেচনায় নিয়ে হাউজিং অ্যান্ড বিল্ডিং রিসার্চ ইনস্টিটিউট (এইচবিআরআই) তৈরি করেছে HBRI-DESH Framework। জাতিসংঘ পরিবেশ কর্মসূচি বা ইউএনইপির বৈশ্বিক কর্মসূচির আওতায় জাতিসংঘ প্রকল্প সেবা কার্যালয় (ইউএনওপিএস) এতে কারিগরি সহায়তা দিয়েছে।

DESH-এর পূর্ণরূপ Design for Environment and Sustainable Habitats। আন্তর্জাতিক অভিজ্ঞতার পাশাপাশি বাংলাদেশের উষ্ণ ও আর্দ্র আবহাওয়া, দুর্যোগের ঝুঁকি, স্থানীয় উপকরণের প্রাপ্যতা এবং সামাজিক-অর্থনৈতিক বাস্তবতাকে এই কাঠামোতে গুরুত্ব দেওয়া হয়েছে। নকশা ও মূল্যায়নের ক্ষেত্রে DESHboard সহায়ক ভূমিকা পালন করে। কাঠামোটি কীভাবে বাস্তবে প্রয়োগ করা যায়, সে বিষয়টিও ইউএন-হ্যাবিট্যাট পর্যালোচনা করছে।

অর্থাৎ বাংলাদেশে সবুজ ভবন মূল্যায়নের জন্য দেশীয় বাস্তবতার সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ একটি কাঠামো ইতোমধ্যেই রয়েছে। এখন প্রয়োজন সেটির ব্যাপক ব্যবহার নিশ্চিত করা।

রাজধানীর ভবিষ্যৎ আবাসন পরিকল্পনায় রাজউকের সংশোধিত বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা বা ড্যাপও গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখতে পারে। ১৪ ডিসেম্বর ২০২৫ সালের সংশোধিত গেজেট অনুযায়ী, প্রয়োজনীয় অনুমোদন ও সনদসহ নির্ধারিত শর্ত পূরণকারী সবুজ ভবনের জন্য সর্বোচ্চ ০.৫ অতিরিক্ত এফএআর পাওয়ার সুযোগ রয়েছে।

এফএআর বা Floor Area Ratio হলো জমির আয়তনের তুলনায় ভবনের মোট গণনাযোগ্য মেঝের আয়তনের অনুপাত।

সাশ্রয়ী আবাসনের ক্ষেত্রেও ড্যাপে রয়েছে বিশেষ সুযোগ। অপরিকল্পিত এলাকায় A3—অ্যাপার্টমেন্ট ও ফ্ল্যাট বাড়ি এবং A6—সাশ্রয়ী আবাসনের মিশ্র ব্যবহারে নির্ধারিত শর্ত পূরণ সাপেক্ষে সর্বোচ্চ ০.৫ অথবা ০.৭৫ অতিরিক্ত এফএআর পাওয়া যেতে পারে। প্রথম বিকল্পের জন্য অন্তত ১০ কাঠা জমিতে নির্ধারিত আয়তনের পাঁচটি ইউনিট এবং দ্বিতীয় বিকল্পের জন্য অন্তত ২০ কাঠা জমিতে মোট ফ্লোর স্পেসের ৫ শতাংশ সাশ্রয়ী আবাসনের জন্য সংরক্ষণের বিধান রয়েছে। দুটি বিকল্পের মধ্যে যেকোনো একটি প্রযোজ্য হবে।

এ ধরনের নীতিগত সুবিধা ডেভেলপার ও ভবনমালিকদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ। তাই আবাসন প্রকল্প পরিকল্পনার সময় এসব সুযোগের অর্থনৈতিক সুবিধা যথাযথভাবে মূল্যায়ন করা দরকার।

সবুজ আবাসনের আলোচনা শুধু নতুন ভবন নির্মাণের মধ্যে সীমাবদ্ধ রাখা উচিত নয়। ঢাকায় বিপুলসংখ্যক পুরোনো ভবন রয়েছে। সেসব ভবনে প্রয়োজনীয় সংস্কার বা রেট্রোফিটের মাধ্যমে বিদ্যুৎ ও পানি ব্যবহারের দক্ষতা বাড়ানো সম্ভব।

ভবনের ধরন ও প্রযোজ্য শর্ত অনুযায়ী HBRI-DESH Framework-এর মাধ্যমে মূল্যায়ন করা যেতে পারে। পাশাপাশি EDGE কিংবা LEED-এর মতো আন্তর্জাতিক সবুজ ভবন সনদায়ন পদ্ধতিও বিবেচনা করা সম্ভব।

পুরোনো ভবনকে আরও দক্ষ করে তোলা অনেক ক্ষেত্রে নতুন ভবন নির্মাণের তুলনায় সম্পদ ও পরিবেশ—উভয় দিক থেকেই কার্যকর হতে পারে।

গ্রিন বিল্ডিং এমনভাবে পরিকল্পনা ও নির্মাণ করা হয়, যাতে ভবনের পুরো জীবনচক্রে পরিবেশের ওপর নেতিবাচক প্রভাব যতটা সম্ভব কম থাকে। এর মাধ্যমে শক্তি ও পানি ব্যবহারের দক্ষতা বাড়ানো, গ্রিনহাউস গ্যাস নিঃসরণ কমানো, নির্মাণসামগ্রীর কার্যকর ব্যবহার এবং ভবনের অভ্যন্তরে স্বাস্থ্যকর পরিবেশ নিশ্চিত করা যায়।

ঢাকার মতো ঘনবসতিপূর্ণ মহানগরে এর গুরুত্ব আরও বেশি। শীতাতপ নিয়ন্ত্রণের বাড়তি চাহিদা, বিদ্যুতের ব্যবহার, বায়ুদূষণ এবং নগরের তাপমাত্রা বৃদ্ধির মতো সমস্যার সঙ্গে মোকাবিলায় পরিবেশবান্ধব ভবন গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখতে পারে।

প্রতি বছর রাজউকের আওতাধীন এলাকায় প্রায় ১০ হাজার ভবনের নকশা অনুমোদন দেওয়া হয়। এর মাত্র ১০ শতাংশ ভবনও যদি গ্রিন বিল্ডিং হিসেবে নির্মিত হয়, তাহলে ঢাকার সবুজ আবাসন ব্যবস্থায় তা বড় ধরনের পরিবর্তনের সূচনা করতে পারে।

তবে সম্ভাবনার পাশাপাশি চ্যালেঞ্জও রয়েছে। প্রচলিত নির্মাণ পদ্ধতির তুলনায় জ্বালানি-সাশ্রয়ী প্রযুক্তির প্রাথমিক ব্যয় অনেক ক্ষেত্রে বেশি হতে পারে। ডেভেলপার, ভবনমালিক ও ক্রেতাদের মধ্যেও সবুজ নির্মাণ সম্পর্কে সচেতনতার ঘাটতি রয়েছে। তাই দক্ষ পেশাজীবী তৈরির পাশাপাশি এফএআর প্রণোদনা এবং কম সুদের ঋণের মাধ্যমে খাতটিকে উৎসাহিত করা প্রয়োজন।

বড় ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানগুলোর রয়েছে নকশা প্রণয়ন, ক্রয়ক্ষমতা ও প্রযুক্তিগত অভিজ্ঞতা। তারা চাইলে মধ্যম আয়ের মানুষের জন্য নির্মিত আবাসন প্রকল্পেও সবুজ নির্মাণের বাস্তব উদাহরণ তৈরি করতে পারে।

একইভাবে সরকারি আবাসন, স্কুল, হাসপাতাল ও সরকারি-বেসরকারি অফিস ভবন নির্মাণেও শুধু নির্মাণ ব্যয় নয়, পুরো জীবনচক্রের ব্যয় বিবেচনায় নেওয়া প্রয়োজন। কোনো প্রকল্পে প্রাথমিক বিনিয়োগ কত ছিল এবং ব্যবহারকালীন সময়ে বিদ্যুৎ-পানি ও রক্ষণাবেক্ষণে কত সাশ্রয় হয়েছে—এসব তথ্য প্রকাশ করা হলে ভবিষ্যৎ প্রকল্পের জন্য তা কার্যকর উদাহরণ হয়ে উঠতে পারে।

এ ক্ষেত্রে ব্যাংক ও অন্যান্য অর্থায়নকারী প্রতিষ্ঠানকেও এগিয়ে আসতে হবে। সবুজ ও সাশ্রয়ী আবাসনের জন্য উপযোগী ঋণ, দীর্ঘমেয়াদি অর্থায়ন এবং সহনীয় কিস্তির ব্যবস্থা করা গেলে সীমিত আয়ের পরিবারগুলোর জন্য বাড়তি প্রাথমিক ব্যয়ের বাধা কমানো সম্ভব।

বাংলাদেশ ব্যাংকও নীতিগতভাবে এ ক্ষেত্রে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখতে পারে। নতুন ভবনের পাশাপাশি পুরোনো ভবনের শক্তি ও সম্পদ ব্যবহারের দক্ষতা বাড়াতে সংস্কারকাজের জন্যও অর্থায়নের সুযোগ তৈরি করা প্রয়োজন।

ঢাকার ভবিষ্যৎ নগরপরিকল্পনায় তরুণদের চিন্তা ও সৃজনশীলতাও নতুন সম্ভাবনার দ্বার খুলে দিতে পারে। গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের সমন্বয়ে রাজউক, ইউএনওপিএস ও ইউএনইপির যৌথ উদ্যোগে আয়োজিত ‘কার্বন কনশাস আরবান ডিজাইন আইডিয়া কম্পিটিশন’ শিক্ষার্থীদের টেকসই জনপরিসর নিয়ে ভাবার সুযোগ তৈরি করেছে।

স্থানীয় ও পুনর্ব্যবহৃত উপকরণ, সবুজায়ন, পানি ব্যবস্থাপনা এবং সবার জন্য ব্যবহারযোগ্য জনপরিসর নিয়ে শিক্ষার্থীদের নানা ধারণা দেখিয়েছে—টেকসই নগর গড়ে তুলতে সব সময় ব্যয়বহুল প্রযুক্তিই একমাত্র সমাধান নয়।

স্থানীয় পরিবেশের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ, দীর্ঘস্থায়ী এবং সহজে রক্ষণাবেক্ষণযোগ্য নকশার মাধ্যমেও সীমিত সম্পদে কার্যকর নগরপরিসর তৈরি করা সম্ভব। এসব ধারণার ব্যয়, কারিগরি বাস্তবতা ও নির্মাণযোগ্যতা যাচাই করে বাস্তব প্রকল্পে প্রয়োগের উদ্যোগ নেওয়া প্রয়োজন।

রাজউক ও ইউএনওপিএসের এ ধরনের সহযোগিতা তাই প্রশংসার দাবি রাখে।

Global Status Report for Buildings and Construction 2025-2026-এর তথ্য অনুযায়ী, ২০৫০ সালে বিশ্বে যে ভবনসমষ্টি থাকবে, তার প্রায় অর্ধেক এখনো নির্মিত হয়নি। দ্রুত নগরায়ণের পথে থাকা বাংলাদেশের জন্য এটি যেমন বড় চ্যালেঞ্জ, তেমনি একটি বিরাট সুযোগও।

কারণ আজ যে ভবনের নকশা করা হচ্ছে, সেটি হয়তো আগামী ৫০ বা তারও বেশি বছর মানুষের ব্যবহারেই থাকবে। সেই ভবন কতটা বিদ্যুৎ ব্যবহার করবে, কত পানি খরচ করবে, পরিবেশে কতটা প্রভাব ফেলবে এবং সেখানে বসবাসকারী মানুষের মাসিক ব্যয় কত হবে—তার বড় অংশই নির্ধারিত হবে আজকের নকশা ও নির্মাণ সিদ্ধান্তে।

তাই ঢাকার আবাসন নীতিতে এখন থেকেই সবুজ নকশা, জীবনচক্র ব্যয়, দেশীয় মূল্যায়ন কাঠামো, প্রণোদনা, সাশ্রয়ী অর্থায়ন এবং বাস্তব উদাহরণ তৈরিকে গুরুত্ব দিতে হবে। নতুন ভবন নির্মাণের পাশাপাশি পুরোনো ভবনগুলোকেও দক্ষ ও পরিবেশবান্ধব করে তোলার উদ্যোগ নিতে হবে।

আবাসনকে সত্যিকার অর্থে সাশ্রয়ী করতে হলে শুধু নির্মাণের সময়ের খরচ কমালেই হবে না; বসবাসের পুরো সময়ের ব্যয় কমাতে হবে। পরিবেশ রক্ষা ও মানুষের অর্থনৈতিক সাশ্রয়—দুটিকে একসঙ্গে এগিয়ে নেওয়ার সবচেয়ে কার্যকর পথগুলোর একটি হলো সবুজ নির্মাণ।

ঢাকার ভবিষ্যৎ আবাসন তাই শুধু বেশি ভবনের ভবিষ্যৎ নয়; এটি হতে হবে কম ব্যয়ের, কম কার্বনের, স্বাস্থ্যকর এবং মানুষের নাগালের মধ্যে থাকা আবাসনের ভবিষ্যৎ।

সবুজ ভবনই হতে পারে সাশ্রয়ী আবাসনের টেকসই ভিত্তি।